冯仑:海南房地产市场具有高度脆弱性和敏感性

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  着名的中国房地产界“思想家”、万通地产股份有限公司董事长冯仑今天在三亚表示,海南房地产市场具有高度脆弱性和敏感性,需要政府和业界的共同爱护。 

  冯仑认为,海南特别是三亚的房地产市场,相对于北京、上海等地有三个不同特点。最大的不同在于海南是依附性市场,其最近的迅猛发展得益于国内最近十年、二十年连续的经济增长,整个内地的GDP人均已到了接近三千,还有10个城市超过1万美金,这支撑着海南的市场。“所以没有内地发展海南再新生不可想象,这不是原发性、本土性的市场。” 

  海南市场的第二特点是需求不可预测性。“海南这个市场属于内地人想起了就来一下,每年来多少有一点规律,但有时候很难测。所以海南的房地产需求不可测,所以跟国内其他省份非常不一样。” 

  海南本地人口少,所以消费少,房地产业一定程度上是依赖于内地经济发展的。由于这种依赖,从而使得房地产业存在着脆弱性、敏感性。这一特点是前面两个特点决定的,假定内地的经济有波动,宏观经济出现波动,预期方向改变,最先劫持需求的就是度假和奢侈品需求。“由于购房者很少本地人,因此带来对宏观经济依存度很高。” 

  海南这样的市场该如何发展旅游房地产?冯仑认为,必须将旅游区规划和城市规划很好地衔接起来,避免全都是酒店,而城市本身跟旅游没有什么互动。“在三亚住一天比较甜蜜,住二天很休闲,第三天就比较闷。”海南更重要的是把城市规划和度假规划很好的衔接,从而使人能找到海滩以外的快乐。 

  冯仑的第二个建议是,海南要加强旅游产品的创新。三亚已经拥有全世界的酒店品牌,大同小异,如果不创新就会产生有一个问题:海滩上的人越来越多,大酒店越来越多,到这里和北京差别越来越小。所以这里的产品需要差异化,需要小的精品酒店,需要功能性酒店。还要体育设施,文化设施,医疗保健等等,各种各样产品的创新。 

  冯仑强调,海南的房地产市场需要政府和业界的共同爱护,要建立一个预警机制。“在繁荣的时候能看到萧条。”要做一些反向安排,如果宏观经济的不好时,由于固有的脆弱性敏感性,海南房地产业可能走下坡路。政府必须提前出台一些地方性政策,做一些预先安排来支撑这个市场,使这个市场能够有一个防震措施,这样保证政策支持甚至内地发生波动的时候这个政策能够支持本地房地产市场,还能够维持一个相对稳定的局面。 

  “作为海南建设的最早参与者,今天我仍然很有信心看到海南未来的发展。”冯仑如是说。 

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